안녕하세요. 법무법인 어진의 하동권 변호사입니다. 지난 호에 말씀드렸던 것처럼 이번 호에는 ‘농지법’과 관련된 내용 중 ‘임대차계약’에 대해 말씀드리고자 합니다. 

‘농지법’은 강행법규입니다. 따라서 ‘농지법’의 어떤 규정을 위반하는 법률행위가 있는 경우 이는 무효로 판단됩니다. 우리가 일상생활에서 장난스레 ‘무효! 무효!’라는 말을 자주 쓰지만 법률행위가 무효로 되는 일은 많지 않습니다. 

‘민법’에서 어떤 법률행위를 ‘무효’라고 한 규정은 제103조(반사회질서 법률행위)와 제104조(불공정한 법률행위), 제107조(진의 아닌 의사표시), 제108조(통정한 허위의 의사표시) 정도입니다. 규정의 적용도 매우 엄격한 요건 하에 이뤄질 정도로 어떤 법률행위가 무효로 판단되는 건 흔치 않습니다.

그런데 말씀드린 것처럼 ‘농지법’ 위반의 법률행위는 ‘농지법’에서 스스로 정한 예외사유에 해당하지 않는 이상 무조건 무효로 판단되니 그만큼 ‘농지법’ 위반의 법률행위는 그 잘못이 크다는 게 입법자의 의지입니다.

우선 관련 법 규정부터 보겠습니다.

위 규정에서 확인할 수 있듯이 농지의 임대는 원칙적으로 금지되고 ‘농지법’ 제23조 제1항 제1호에서 제9호까지의 예외사유에 해당해야만 예외적으로 임대할 수 있습니다. 따라서 그 예외사유에 해당하지 않는 임대차계약은 모두 무효입니다. 

그럼 여기서 무효면 무효지 뭐가 더 문제인가 하는 의문이 드실 수 있는데 임대차계약이 무효로 판단되면 임대인과 임차인 사이에 여러 법률 분쟁이 발생할 수 있습니다. 

우선 법률에서 말하는 무효는 ‘처음부터 없었던 것’으로 취급되는 것입니다. 임대인과 임차인이 임대차계약을 체결했지만 법률상으로는 존재하지 않는 것으로 여겨지기 때문에 임대인과 임차인 모두 임대차계약서나 ‘민법’상 임대차 관련 규정을 적용받지 못합니다.

기존에 지급한 월 차임은 모두 원인 없이 지급한 게 되면서 임대인은 임차인에게 받은 차임 전부를 반환해야 합니다. 반대로 임차인은 임대인에게 임대인 소유의 토지를 무단으로 사용한 것이 되면서 사용대가 상당액의 부당이득을 반환할 의무가 발생합니다. 

‘임대인이 받은 월 차임을 반환하고 임차인에게 사용 대가를 다시 받는 구조라면 두 채권을 서로 공제하면 되지 않나’ 하고 생각하실 수 있습니다. 하지만 최근 대법원에서는 그렇게 하면 안 된다고 판결했습니다.

즉 임대인은 해당 농지를 농지인 상태로 감정평가를 해 산정된 금액을 받아야만 한다는 것입니다. 만약 꽤 장기간 임대했고 농지가 아닌 다른 용도로 임대한 것이었으며 약정한 월 차임이 감정가와 차이가 큰 경우 임대인이나 임차인 어느 한쪽이 상대방에게 거액의 부당이득금을 반환할 채무가 발생하는 상황이 초래될 수도 있습니다. 

예를 들어 농지를 공장 부지나 야적장 등 다른 용도로 월 300만 원에 10년 동안 임대했다가 ‘농지법’ 위반 사실이 적발돼 임대차계약이 무효로 됐는데도 임차인이 농지를 인도해주지 않아 임대인과 임차인 사이에 소송이 발생했고 소송 중 감정에서 ‘농지’인 상대의 월 임료 상당액은 200만원으로 평가됐다고 가정해보겠습니다(감정가격은 당연히 연도별로 다르지만 편의상 같다고 전제합니다). 

임대인은 임차인에게 받은 월 차임 전액인 3억6천만원을 부당이득으로 반환해야 합니다. 반대로 임차인은 임대인에게 매월 200만원씩 10년분의 합계액인 2억4천만원을 부당이득으로 지급해야 합니다. 두 채권을 서로 공제하더라도 임대인 처지에선 갑자기 1억2천만원이라는 큰 빚이 생기게 된 꼴입니다. 

임차인 처지에서도 잘 자리 잡고 영업 중인데 갑자기 쫓겨나서 여러모로 불편할 뿐 아니라 비용까지 많이 발생할 수 있습니다. 역으로 감정가격이 지급한 임대료보다 높게 나오면 사업을 계속하기 어려울 정도의 타격을 받을 수도 있습니다. 

따라서 사업 부지확보나 기타 어떠한 이유로든 토지에 대한 임대차계약을 체결할 때에는 토지의 ‘지목’이 무엇인지 반드시 확인해야 합니다. 장기간 관행적으로 임대차가 이뤄진 곳이더라도 그 지목이 ‘전’, ‘답’ 등 농지에 해당하는 곳이라면 무조건 피하시는 게 바람직합니다. 

예년보다 이른 더위가 찾아오고 있습니다. 건강관리에 유의하시길 바라며 행복한 6월을 보내시길 기원합니다.

법무법인 어진_ 하동권

<본 내용은 소방 조직의 소통과 발전을 위해 베테랑 소방관 등 분야 전문가들이 함께 2019년 5월 창간한 신개념 소방전문 월간 매거진 ‘119플러스’ 2024년 6월 호에서도 만나볼 수 있습니다.>

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