▲ 법무법인 일헌 대표 제갈철 변호사

우리는 길을 가다가 건축 중인 건물에 또는 다 지어졌지만 아직 비어 있는 건물에 “이 건물은 공사대금 미납으로 유치권 행사 중입니다. OO 건설”이라고 쓰여진 현수막이 걸려 있는 모습을 종종 보게 됩니다.

유치권은 어떤 권리이기에 이렇게 자신이 권리가 있다는 것을 이런 식으로 공표해야 할까요? 유치권이 행사되면 건축주는 이 건물을 사용하거나 임대를 할 수 없는 것일까요? 이 현수막을 떼어 버리면 안 될까요? 누가 이러한 현수막을 게시하는 것일까요?

이러한 갖가지 의문들이 생기게 됩니다. 먼저 유치권이 무엇인지 알아봅시다. 유치권은 타인의 물건 또는 유가증권을 점유하는 자가 그 물건 등에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에, 그 채권을 받을 때까지 그 목적물을 유치할 수 있는 권리를 말합니다.

유치권은 자신의 채권을 확실하게 하기 위한 담보물권으로 공평의 원칙에 의하여 법률상 당연히 성립하는 권리입니다. 시계를 고치기 위하여 시계수리점에 시계를 맡긴 경우 수리공은 수리비를 받기 전까지는 이 시계를 맡긴 사람에게 주지 않고 수리비를 줄 때까지 가지고 있을 수 있고, 건물을 신축하거나 개축하여 건물의 가치를 상승시킨 사람이 건축주에게 공사대금을 받지 못한 경우 그 공사대금을 줄 때까지 그 건물을 내어주지 않고 자신이 점유할 수 있는 것이 이 유치권 때문입니다.

상식적으로 시계 수리비도 주지 않고, 공사대금도 주지 않은 사람에게 시계를 내어주거나, 건물을 인도해야 한다면 공평에 관념에 반하겠지요.

유치권이 성립하기 위해서는 다른 사람의 물건을 점유하고 있어야 하고, 그 물건 등에 관하여 생긴 채권을 가지고 있어야 합니다. 따라서, 유치권을 가진 사람은 자신의 유치권을 유지하기 위하여 그 물건을 계속 점유하고 있어야 하고, 그 점유를 상실하게 되면 유치권은 소멸합니다. 이런 이유로 공사대금을 아직 받지 못한 업체는 자신이 이 건물을 점유하고 있다는 사실을 외부적으로 알리고, 그 점유를 잃지 않기 위하여 현수막을 걸고, 문을 걸어 잠그게 됩니다. 심지어는 자신이 건축한 건물에 다른 사람이 들어가 자신의 점유를 잃지 않기 위하여 문을 벽돌로 미장을 해서 막는 경우도 있습니다.

한편, 유치권이 생기기 위해서는 “그 물건에 관하여 생긴 채권”이 있어야 합니다. 전문용어로는 이를 “견련관계”라 합니다. 이러한 견련관계는 채권이 목적물 자체로 발생한 경우이거나 채권이 목적물이 인도의무와 동일한 법률관계 또는 사실관계로부터 생긴 경우에 견련관계를 인정합니다.

가장 대표적으로 유치권이 인정되는 것은 건물의 공사대금입니다. 주택건물의 신축공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고 그 건물에 관하여 공사금 채권이 있다면, 수급인은 그 채권을 변제받을 때 까지 건물을 유치할 권리가 있습니다.

간혹 채무를 갚지 못하여 건물이 경매로 나오게 되면 이 유치권이 문제되어 건물을 낙찰 받았음에도 그 건물을 사용하지 못하게 되는 낭패를 겪을 수 있습니다. 유치권이 요건을 갖추었는지 충분히 검토해보고 낙찰을 받아야 할 것입니다.

제갈철 변호사는?
서울대학교 법과대학과 법과대학원을 졸업해 2007년 사법시험 49회에 합격했다. 사법연수원 39기를 나와 수원지법 안산지원 조정위원을 지냈으며 국토교통부와 금융감독원 자문을 맡기도 했다. 화물운전자복지재단 이사와 법무부 범죄예방위원, 강원도 감정평가선정위원으로도 활동했으며 현재는 법무법인 일헌의 대표변호사를 역임하고 있다.

법무법인 일헌 대표변호사 제갈철

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