보유세와 양도세가 동시에 바뀌는 시장의 진짜 의미는 무엇일까? 이재명 정부가 부동산 정책 결정 과정에서 다주택자와 비거주 고가주택 소유자를 배제하라는 대통령의 방침을 밝힌 후 청와대 참모진의 주택 처분 움직임 또한 본격화하고 있다.

 

부동산 시장에서는 오랫동안 통용되던 믿음이 있다. ‘결국 버티면 오른다’는 명제다. 실제로 지난 수십 년간 한국의 부동산 시장은 장기 보유자에게 유리한 구조를 보여왔다. 가격 상승이 반복됐고 세금 역시 상대적으로 거래 시점에 집중됐기 때문이다.

 

하지만 최근 부동산 정책 흐름은 이러한 공식을 근본적으로 흔들고 있다. 이젠 부동산 투자가 단순히 버티는 전략이 아니라 버티는 것 자체가 비용이 되는 구조로 전환되고 있어서다. 그중 현재 가장 주목해야 할 변화는 두 가지다.

 

하나는 양도세 중과 부활에 대한 움직임이다. 또 다른 하나는 보유세의 구조적 상승이다. 만약 이 두 가지가 동시에 작동할 경우 시장 참여자, 특히 다주택자의 선택지는 크게 제한된다.

 

과거엔 ‘팔면 세금, 들고 있으면 기회’로 작용했다면 이젠 ‘팔아도 세금, 들고 있어도 세금’이라는 상황이 만들어지고 있다. 보유세부터 살펴보자.

 

보유세는 재산세와 종합부동산세로 구성된다. 기본적으로 공시가격을 기준으로 산정된다. 이 세금이 단순히 세율로만 결정되지 않는다는 게 중요하다.

 

단순히 보면 공시가격으로도 세금 결정이 가능할 듯하다. 하지만 부동산 가격 폭등이나 폭락 시 공시가격을 시세에 비해 지나치게 안 바꿔도 문제가 될 뿐만 아니라 공시가격도 장기적 우상향이 기본이라 심각한 한계가 있다. 

 

그래서 실제 세금은 공시가격, 공정시장가액비율 그리고 세율이라는 세 가지 요소의 곱으로 결정된다.

 

여기서 공정시장가액비율이란 재산세 또는 종합부동산세를 산출하기 위해 과세표준을 정하는 데 있어 공시가격에서 할인을 적용해 최종 결정되는 과세표준에 대한 기준율을 말한다. 사실상 종합부동산세를 제어할 수 있게 하는 역할을 한다.

 

이러한 구조는 정책적으로 매우 중요한 의미가 있다. 정부는 세율을 직접 올리지 않더라도 공시가격을 현실화하거나 공정시장가액비율을 조정하는 방식으로 세금 부담을 충분히 증가시킬 수 있기 때문이다.

 

실제로 최근 공시가격은 다시 상승세로 전환되고 있다. 이는 곧 보유세 증가로 직결된다. 특히 다주택, 고가주택 보유자의 경우 체감 부담은 훨씬 크다.

 

이유는 종합부동산세 비중이 확대되면서 단순한 재산세 수준을 넘어서는 세금이 부과되고 있어서다. 이러한 흐름을 단기적인 정책 변화로 보기보단 장기적인 세수 확보와 자산 불균형 완화를 동시에 노린 구조적 변화로 해석할 수 있다.

 

여기에 양도세 중과가 다시 논의된다는 점은 시장에 더욱 강한 신호를 준다. 양도세 중과는 다주택자가 부동산을 매도할 때 기본 세율에 추가 세율을 부과하는 제도다.

 

동시에 장기보유특별공제와 같은 절세 수단이 제한되기 때문에 실질적인 세 부담은 단순한 세율 상승 이상으로 커지게 된다. 즉 매도 시점에서의 부담이 매우 증가하는 것이다.

 

여기서 더 큰 문제는 이 두 가지 정책이 동시에 작동할 때 발생한다. 보유세가 상승하면 장기 보유 비용이 증가하고 양도세 중과가 적용되면 매도 시 부담도 커진다.

 

결국 시장 참여자는 ‘지금 팔아야 하나 아니면 버텨야 하나’라는 단순한 선택이 아닌 ‘언제 어떻게 정리하는 게 손실을 최소화하는가’라는 훨씬 복잡한 판단을 요구받게 된다.

 

중요한 건 이러한 구조는 시장에도 영향을 미친다. 보유세 부담이 커지면 일부는 매도를 고려하지만 마찬가지로 양도세 부담이 커지면 쉽게 매물을 내놓지 못하게 된다. 그 결과 거래량은 줄고 시장은 경직되기 시작한다.

 

가격은 특정 구간에서 버티는 모습을 보이지만 이는 건강한 상승이라기보다 거래 단절에 가까운 현상일 수 있다. 이러한 문제는 실제 과거에도 유사한 정책 조합이 적용될 때 거래 절벽 현상이 반복적으로 나타난 바 있다.

 

투자 관점에서도 변화는 분명하다. 과거엔 차입금 등 타인의 자본을 통한 레버리지 전략을 활용해 다주택을 보유하는 전략이 유효했다면 이젠 보유 자체가 지속적인 현금 유출을 요구한다.

 

특히 고금리 환경까지 고려하면 단순히 가격 상승만을 기대하는 전략은 점점 위험해지고 있다. 결국 ‘얼마나 오를 것인가’가 아닌 ‘버티는 동안 감당해야 할 비용이 얼마인가’로 판단 기준이 이동하고 있다는 게 중요하다. 그렇다면 개인은 어떻게 대응해야 할까?

 

첫째, 보유 자산에 대한 세금 시뮬레이션이 필수다. 단순히 시세 상승만 보는 게 아니라 향후 몇 년간 발생할 보유세와 잠재적 양도세까지 함께 고려해야 한다. 

 

둘째, 매도 타이밍에 대한 전략적 접근이 필요하다. 정책 변화는 예고 없이 시행되기보다 일정한 시그널을 동반할 때가 많다. 따라서 이러한 흐름을 읽고 선제적으로 대응해야 한다.

 

셋째, 다주택자의 경우 자산 구조 재편을 고민해야 한다. 단순 보유가 아니라 선택과 집중의 시기가 도래했다. 결국 지금의 부동산 시장은 단순한 가격의 문제가 아닌 세금 구조의 변화 속에서 이해해야 한다.

 

즉 세금은 시장을 직접 움직이는 가장 강력한 정책 수단 중 하나다. 현재 그 방향은 분명하다. 정부의 방향은 보유에 대한 비용을 높이고 다주택에 대한 유인을 줄이겠다는 것이다.

 

이런 변화는 단기간에 끝나지 않을 가능성이 크다. 따라서 지금 필요한 건 막연한 기대가 아닌 냉정한 계산과 전략이다.

 

더 이상 ‘버티면 이긴다’는 공식은 유효하지 않다. 이젠 ‘버티면 비용이 된다’는 새로운 현실을 받아들여야 할 시점이라는 걸 명심하길 바란다.

 

신선우 : shin172@naver.com

 

 

ㆍWISE자산관리연구소 책임자

ㆍ교육청 주관 경제교육 강사

ㆍ재무컨설턴트, 재무칼럼니스트

 

 

 

 

 

 

 

<본 내용은 소방 조직의 소통과 발전을 위해 베테랑 소방관 등 분야 전문가들이 함께 2019년 5월 창간한 신개념 소방전문 월간 매거진 ‘119플러스’ 2026년 5월 호에서도 만나볼 수 있습니다.>  

 

119플러스 정기 구독 신청 바로가기

119플러스 네이버스토어 구독 신청 바로가기

119플러스 웹진

소방전문 매거진 119플러스 웹진 과월호 보기

www.fpn119.co.kr/pdf/pdf-fpn119.html

네이버 스토어 구독 신청하기

국내 유일 소방전문 매거진 119플러스를 가장 빨리 만나는 방법!

smartstore.naver.com/fpn119

소방용품 정보를 한 눈에! '소방 디렉토리'

소방용품 품목별 제조, 공급 업체 정보를 알 수 있는 FPN의 온라인 디렉토리

www.fpn119.co.kr/town.html?html=town_list.html