전주지방법원 남원지원 2023가단12396 판결

• 사실관계

원고는 피고로부터 이 사건 건물을 임차하여 사용하던 중 화재가 발생하여 건물 2층과 그곳에 놓인 집기 등이 대부분 소실되었는데 소방관서와 경찰청이 작성한 조사 보고서에 따르면 이 사건 화재는 건물 2층 무대부 벽면에 위치한 분전반(이하 ‘무대부 분전반’) 내부의 전기적 요인으로 발생하였다.

• 관련 법리

화재가 건물소유자가 설치하여 건물 구조의 일부를 이루는 전기배선과 같이 임대인이 지배ㆍ관리하는 영역에 존재하는 하자로 인하여 발생한 것으로 추단된다면, 그 하자를 보수ㆍ제거하는 것은 임대차목적물을 사용 수익하기에 필요한 상태로 유지할 의무를 부담하는 임대인의 의무에 속한다(대법원 2009. 5. 28. 선고 2009다13170 판결 등 참조).

• 법원의 판단

이 사건 화재는 무대부 분전반의 설치ㆍ보존상 하자로 인하여 발생하였다고 할 것인데 아래와 같은 사정들에 비추어 보면 무대부 분전반은 임대인인 피고의 지배ㆍ관리영역에 속한다.

▷ 무대부 분전반은 이 사건 건물의 무대부 조명시설과 음향기기의 전원을 제어하는 시설로서 이 사건 건물구조의 일부를 이루는 전기배선에 관한 시설물에 해당하고, 피고들이 이를 설치한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으므로, 다른 특별한 사정이 없는 한 무대부 분전반은 피고들의 지배ㆍ관리영역에 속하는 시설물이라고 보아야 한다.

그렇다면 이 사건 화재는 이 사건 임대차계약의 목적물에 설치ㆍ보존상 하자가 있었고 피고들(임대인)이 이를 보수ㆍ제거하여 임차목적물을 사용ㆍ수익하기에 필요한 상태로 유지할 의무가 있음에도 이를 게을리 한 과실로 발생하였다고 봄이 타당하다.

수원지방법원 여주지원 2024. 8. 22. 선고 2022가단4672 판결

• 사실관계

원고는 피고로부터 이 사건 건물을 임차하여 마사지샵을 운영하던 중 2022. 8.경 폭우가 내렸고 이 사건

건물 세탁실의 오수가 오수관으로 연결되지 않고 우수관에 연결되어 배출되는 등의 사정이 더하여져 베란다의 배수가 원활하지 않던 중 위 베란다에 고인 물이 베란다와 이 사건 건물 벽체를 타고 내부로 흘러 몰딩, 벽지가 젖고 곰팡이가 발생하는 사고가 발생하였다.

• 관련 법리

임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 임대차계약 존속 중에 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하므로(민법 제623조), 임대차계약 존속 중에 발생한 누수가 임대인이 지배ㆍ관리하는 영역에 존재하는 하자로 인하여 발생한 것으로 추단된다면 그 하자를 보수ㆍ제거하는 것은 임대목적물을 사용ㆍ수익하기에 필요한 상태로 유지하여야 하는 임대인의 의무에 속하고(대법원 2017. 5. 18. 선고 2012다86895,86901 판결 등 참조), 임대인의 임차목적물 사용ㆍ수익상태 유지의무는 임대인 자신에게 귀책 사유가 있어 하자가 발생한 경우는 물론 자신에게 귀책 사유가 없이 하자가 발생한 경우에도 면해지지 아니한다(대법원 2021. 4. 29. 선고 2021다202309 판결 등 참조).

• 법원의 판단

이 사건 누수 사고는 이 사건 상가 공용베란다의 하자로 인한 것으로 보인다.

그러나 구분소유자가 임의로 처분할 수 없는 공용부분에서 발생한 하자로 임차목적물에 누수가 발생하였다 하여 임대인의 수선의무가 면제되고 임차인에게로 전가된다고 할 수는 없다. 임차인은 상가건물 소유자가 아니어서 공용부분에 대하여 어떠한 권리를 갖지 못하는 반면 피고는 구분소유자로서 관리단을 통하여 시공사에게 하자 보수를 요구할 수 있는 지위에 있으므로(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조), 공용부분은 피고의 지배영역에 속한다고 봄이 타당하다. 이에 더하여 임차목적물 훼손에 대하여 임대인에게 귀책 사유가 없는 경우에도 수선의무를 부담한다는 점을 고려하여 보면 피고는 원고에게 이 사건 누수를 보수하여 이 사건 상가를 사용ㆍ수익할 수 있는 상태로 제공할 의무가 있다.