건축허가 동의 검토 시 고려할 사항

현재 소방기관 건축담당자들이 건축허가 동의 검토 시 자주 거론되는 쟁점 사항을 간략하게 알아보도록 하자. 

 

첫째, 설계변경 시 소방시설 기준에 관한 법령의 적용 시점이다. ‘건축법’에서는 최초 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 다시 변경허가 또는 신고를 받아야 한다. 이때 문제가 되는 게 소방기관의 소방시설기준 적용 시점이다. 

 

현대엔 전혀 예측하지 못한 재난이 빈번하게 발생하고 있다. 이에 대한 법령이 부재해 피해 대형화도 증가하는 실정이다. 사고 발생 사례에 따라 법령 정비도 빠르게 이뤄지고 있다.

 

새롭게 강화된 법령 이전에 허가를 득한 건물 중 강화된 법령 이후 시점에 변경 행정행위를 하고자 할 때 소방시설 기준의 적용 시점을 언제로 볼 것인가에 대한 논란이 적지 않다. 

 

예를 들면 이전엔 11층 이상의 건축물에 스프링클러설비를 설치해야 했는데 이젠 6층 이상이면 용도와 면적에 상관없이 모든 층에 설치하도록 법령이 개정됐다. 

 

2017년 1월 26일 ‘대통령령’(제27810호, 일부개정(시행 2017. 01. 28.)) 개정 규정에 따라 법령이 강화되면서 부칙 제1조(시행일) 단서조항에 ‘개정 규정은 공포 후 1년이 경과 한 날부터 시행한다’는 규정이 생겼다.

 

부칙 제2조(소방시설 설치기준 강화에 관한 적용례)에는 부칙 제1조 단서조항의 ‘시행일(2018. 01. 26.) 이후 특정소방대상물의 신축ㆍ증축ㆍ개축ㆍ재축ㆍ이전ㆍ용도변경 또는 대수선의 허가ㆍ협의를 신청하거나 신고하는 경우부터 적용한다’고 명시돼 있다.

 

최초 허가 시 스프링클러설비 설치 대상(11층 이상)에 해당하지 않는 건축물(연면적 3천㎡, 8층, 근린생활시설)을 2016년 3월 15일에 허가받아 2층까지 건축하다가 일부 층의 용도변경 필요성에 따라 2018년 2월 28일 허가청에 설계변경을 신청했다고 가정해보자.

 

허가청에서 소방의 건축 허가동의 의견을 구했다면 소방기관에서는 어떤 기준을 적용할 것인가에 대해 여러 상황을 고려해야 한다. 

 

이 행정행위는 층수 변경이 없는 용도변경에 대한 설계변경이다. 따라서 추가로 소방시설을 설치할 필요가 없는지 아니면 층수의 증가가 없지만 개정된 법령에 따라 층수가 6층 이상이므로 스프링클러설비 설치 대상이 되는지 명확한 판단이 쉽지 않다.

 

이는 불특정 다수가 사용할 건축물의 공공안전 확보 여부에 관한 문제라 단순하지 않다. 

 

과거 필자가 업무를 담당할 땐 설계변경 시 소방시설적용 기준시점을 그 설계변경 당시의 기준으로 적용했다. 즉 설계변경은 새로운 건축허가 동의의 개념으로 생각했다.

 

그러나 설계변경 시점이 최초 허가부터 현장 건축공정이 상당히 진행된 상태라 변경 시점의 기준 적용이 어려울 땐 재량껏 허가 시의 기준으로 행정처리를 하기도 했다.

 

설계변경이 새로운 소방시설의 추가 설치 대상이 되면 법령 적용을 강화하려는 취지였다.

 

설계변경 사항은 연면적과 층수가 늘어나는 증축의 경우와 일부 최초 허가 시 용도와 구조 등이 변경되는 경우가 있다.

 

소방관서 담당자로서는 설계변경으로 새로운 시설의 추가 설치 대상이 된다면 현재 진행 중인 건축공정이 시작 단계일 땐 설계변경 시점의 기준을 적용해 소방시설 설치를 강화하려고 할 거다.

 

그러나 이런 행정처리는 적절치 않다. 민원 행정을 처리할 땐 법령에서 규정하는 기준으로 모든 행정행위에 공통으로 적용하는 게 무엇보다 중요하다.

 

최근 중앙부서 등의 질의회신 또는 업무처리방안 등에 대한 지침에는 건축물의 ‘신축 후 건축행위 시’에 건축행위별로 구분해 법규를 적용토록 한다.

 

이는 건축물을 ‘신축한 후 사용 중인 기존 건축물’에 대한 건축행위 시 적용 법규에 관한 지침이다. 신축허가를 받은 후 건축물 사용승인을 받기 전에 층수와 연면적의 증가 등에 대한 허가사항변경(설계변경)의 건축행위까지 적용된다는 내용은 아니므로 이견에 있어 명확하진 않다. 

 

다시 말해 건축물의 신축허가를 받고 공정이 진행 중인 상태에서 설계변경을 하더라도 기존에 득한 허가사항에 대한 변경이므로 이 건축행위는 새로운 신축허가의 건축행위가 아니라고 볼 건지, 건축물이 사용승인 되지 않은 공정 중의 상태에서 변경이 있으므로 설계변경 시 법령 적용을 받는 새로운 신축허가의 건축행위 개념으로 볼 건지에 대한 다툼이 있을 수 있다는 뜻이다.

 

필자는 최초 허가를 득하고 공정 중인 건축물의 설계변경은 ‘특정소방대상물의 신축ㆍ증축ㆍ개축ㆍ재축ㆍ이전ㆍ용도변경 또는 대수선의 허가ㆍ협의의 신청’에 해당하는 새로운 행정행위가 아니라 허가사항에 대한 변경이라고 생각한다.

 

따라서 설계변경 시점에 기준이 강화됐다 해도 ‘최초 허가 시 법령 기준을 적용’ 하는 게 타당하다고 본다.

 

이유는 ‘소방시설법’ 제11조(소방시설기준 적용의 특례)에서 기준이 강화되는 경우 기존 특정소방대상물의 소방시설에 대해선 ‘변경 전의 기준을 적용’해야 하고 기존 특정소방대상물에 기 허가받은 ‘건축물의 신축ㆍ개축ㆍ재축ㆍ이전 및 대수선 중인 특정소방대상물을 포함’하기 때문이다.

 

부산소방재난본부의 ‘건축민원 담당자 주요 질의에 대한 업무처리 방안(2016. 07)’에 대한 예시를 살펴보자. 

 

둘째, 건축허가 동의 시 다중이용업소에 대한 구조와 시설 기준의 적용시점 여부다. 건축허가 시 신축하고자 하는 건축물의 연면적과 층수 그리고 사용 용도를 미리 정해 신청하게 된다.

 

이때 층별로 사용하고자 하는 용도가 ‘다중이용영업소의 안전관리에 관한 특별법’의 적용을 받는 영업장일 땐 영업허가를 받고자 하는 해당 층의 복도나 출입구 등의 구조가 변경될 수 있으며 소방시설도 별도로 추가 설치해야 한다. 이때 제일 문제가 되는 건 비상구의 위치와 구조다. 

 

예를 들어 상가를 분양받은 자가 향후 영업허가를 득할 때 비상구를 주출입구의 반대 방향 등으로 설치하고 복도와 연결되도록 하면 분양받은 전용면적 일부가 복도로 만들어져 영업장의 크기가 줄고 최초 계획했던 영업장의 구조와 달라지는 경우가 발생할 수 있다.

 

이때 민원인은 소방기관이 최초 건축허가 동의ㆍ완공 시에 이런 사항을 미리 검토ㆍ적용했다면 분양자에게 이런 피해가 생기지 않았을 거라고 호소할 수 있다. 이는 소방기관 민원 업무에 대한 신뢰성 저하뿐 아니라 민원인과 또 다른 갈등의 원인이 되고 있다. 

 

그러나 소방서 건축업무 담당자 측면에서 본다면 건축허가 동의 시 예정 용도는 향후 건축물 완공 후 상황에 따라 다른 업종으로 사용할 가능성이 커 사용 용도의 가변성을 예측할 수 없다.

 

따라서 허가 동의 시 확정되지 않은 용도의 구조와 시설을 미리 적용하라고 하는 건 현재 사업자에게 또 다른 부담을 부여할 수 있어 대부분이 소극적으로 업무를 처리하는 경향이 있다고 할 수 있다. 

 

과거 필자는 업무처리 시 건축허가 동의 여부를 허가청에 통보할 때 “향후 다중이용업소 영업허가 시 구조나 시설이 변경될 수 있다”는 사실을 공문서에 기재해 미리 허가청과 사업주에게 동시 통보하고 건축물 분양 시 고지될 수 있도록 했다. 이것도 하나의 방법이 될 수 있지 않을까 싶다.

 

부산 강서소방서_ 안성호 : gull1999@korea.kr

 

<본 내용은 소방 조직의 소통과 발전을 위해 베테랑 소방관 등 분야 전문가들이 함께 2019년 5월 창간한 신개념 소방전문 월간 매거진 ‘119플러스’ 2022년 8월 호에서도 만나볼 수 있습니다.>

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