지난 8월 호에서는 개정 주택임대차보호법(이하 ‘임대차보호법’이라고 합니다) 상의 ‘계약갱신청구권’에 대해서 알아봤습니다.

 

그런데 계약갱신청구권만큼이나 많은 분이 궁금해하시는 건 바로 손해배상 청구에 관한 부분이었습니다. 집주인이 실거주하겠다면서 계약갱신을 거절했는데 알고 보니 다른 사람에게 시세대로 다시 세를 줬을 경우 손해배상 청구를 어떻게 할 수 있냐는 질문들이 매우 많았습니다. 

 

이에 이번 호에는 실거주 안 하는 집주인에게 어떤 방식으로 얼마의 손해배상금을 청구할 수 있는지 등을 알아보도록 하겠습니다.

 

집주인이 실거주하는지는 어떻게 확인할 수 있나요

손해배상 청구를 하려면 일단 집주인이 실거주하는지 안 하는지부터 확인해야 합니다. 간단하게는 해당 아파트 단지의 임대차 매물들을 지속해서 확인해보는 방법이 있습니다.

 

내가 살던 동호수의 임대차 매물이 올라왔다가 사라졌다면 임대차 계약이 체결됐다고 추정해 볼 수 있기 때문입니다(국토교통부에서 제공하는 실거래가 정보를 확인할 수도 있지만 국토교통부 시스템에서는 구체적인 동호수는 표기되지 않기 때문에 한계가 있습니다).

 

하지만 이전에 살던 아파트의 임대차 매물 현황에 매일같이 촉각을 곤두세우고 있어야 하는 건 참 피곤한 일이 아닐 수 없습니다. 이에 개정된 ‘임대차보호법’은 구 임차인이 정식 행정절차를 통해 집주인의 실거주 여부를 확인할 방법을 마련했습니다.

 

‘임대차보호법’ 시행령 제6조에서는 임대인의 실거주를 이유로 계약갱신이 거절된 임대차 계약의 임차인이었던 사람은 해당 임대차 목적물의 임대차 계약 체결 여부 등에 관한 사항을 열람할 수 있다고 규정해두고 있습니다.

 

이에 따라 구 임차인은 주민센터 등과 같은 확정일자 부여기관에 방문, ‘임대차 정보제공 요청서’를 작성해 집주인의 실거주 여부를 정식으로 확인해 볼 수 있습니다(‘임대차 정보제공 요청서’는 ‘주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙’ 별지 제3호 서식에서 확인할 수 있습니다).

 

어떤 경우에 손해배상을 청구할 수 있나요

집주인이 자신 또는 자신의 직계존속(부모), 직계비속(자녀)의 실거주를 이유로 계약갱신을 거절했는데 처음부터 실거주하지 않거나 혹은 2년 이내에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 집을 임대했을 때 구 임차인은 집주인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

이때 유의해야 하는 건 ‘정당한 사유 없이 다른 사람에게 집을 임대’했느냐 하는 부분입니다. 집주인으로서는 ‘정당한 사유’, 예를 들어서 근무지가 이전돼서 이사할 수밖에 없었기에 다른 사람에게 집을 임대했다는 등의 주장을 할 가능성이 큽니다. 아직 ‘정당한 사유’가 뭔지에 대한 판례가 나온 바 없기에 ‘정당한 사유’를 둘러싼 재판상 논쟁은 매우 격렬해질 것으로 예상됩니다. 

 

얼마의 손해배상을 청구할 수 있나요

일반 손해배상 법리에 의하면 집주인의 계약갱신 거절로 인해 임차인이 입은 실제 손해를 증명해야만 합니다. 하지만 실제 손해를 구체적으로 계산해내기란 매우 어려운 일입니다.

 

이 때문에 개정 임대차보호법 제6조의3 제6항은 아래의 세 가지 금액 중 가장 큰 금액을 손해배상액으로 삼아 청구할 수 있도록 하고 있습니다.

 

1. 갱신거절 당시 월 차임의 3개월분에 해당하는 금액(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 월 차임으로 전환한 금액 포함)

 

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산 월 차임과 갱신거절 당시 환산 월 차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액​

 

3. 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액​

 

3번 금액은 앞서 언급했듯 구체적으로 증명하기 어려우므로 대개는 1번 또는 2번 금액 중 큰 금액이 손해배상액이 됩니다. 보통 2번 금액이 가장 큰 금액입니다.

 

이해를 위해 사례를 하나 들어보도록 하겠습니다. 보증금 없이 월세 100만원의 임대차 계약을 체결했던 임대인 A 씨는 실거주를 이유로 임차인 B 씨의 계약갱신청구를 거절했습니다. 그런데 알고 보니 A 씨는 새로운 임차인 C 씨를 들여서 월세 200만원의 임대차 계약을 체결했다고 합니다.

 

이 경우 1번 금액은 300만원[=100만원×3개월]인 반면 2번 금액은 2400만원[=(200만원-100만원)×24개월]입니다. 따라서 B 씨는 A 씨에게 2400만원의 손해배상금을 청구할 수 있게 됩니다.

 

집주인으로서는 ‘내가 내 집을 임대하는데 손해배상이 웬 말이냐’는 생각이 들 법도 합니다. 하지만 임차인의 2년 계약갱신청구권이 법적 권리로 인정된 현재로서는 정당한 사유(실거주) 없이 임차인의 계약갱신청구를 거절한 이후 실거주하지 않는 임대인의 행위에 대해 다소간의 제재가 가해질 수밖에 없습니다.

 

임차인이 정식으로 집주인의 실거주 여부를 확인해 손해배상 청구 소송을 제기할 수 있는 길이 열려 있는 만큼 허위로 실거주를 주장해 계약갱신청구를 거절하는 행동은 지양하는 게 좋습니다. 

 

 

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한주현 변호사는

사회적 참사 특별조사위원회의 조사관으로 근무하며(2018-2020) 재난ㆍ안전 분야에 관심을 갖기 시작했다.

현재는 변호사 한주현 법률사무소의 대표변호사로 보험이나 손해배상 등의 민사사건을 주로 담당하고 있다.

 

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법률사무소 청원_ 한주현 : attorney.jhhan@gmail.com

<본 내용은 소방 조직의 소통과 발전을 위해 베테랑 소방관 등 분야 전문가들이 함께 2019년 5월 창간한 신개념 소방전문 월간 매거진 ‘119플러스’ 2021년 12월 호에서도 만나볼 수 있습니다.>  

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